Gestion locative : agence, digital ou logiciel ?
Le comparatif complet 2026
Un guide honnête du marché, avec un calculateur de coût interactif selon votre loyer. Mis à jour le 29 avril 2026.
Le marché de la gestion locative : qui fait quoi ?
En France, quatre grandes familles d'acteurs se partagent la gestion des biens en location. Chacune a un modèle économique, un niveau de service et un positionnement prix radicalement différents.
Réseau d'agences physiques, conseiller en face à face. Foncia, Citya, Laforêt, Century 21, Orpi, Blot, Giboire. Couverture nationale ou régionale, présence terrain, mais tarifs les plus élevés et frais souvent opaques.
Analyse détaillée →Gestion à distance via plateforme en ligne. Oqoro, Manda, ClickAndRent, La Gestion en Ligne, Imodirect. 2 à 3× moins chers que les agences trad, sans engagement, mais présence terrain limitée ou absente.
Analyse détaillée →Vous restez votre propre gestionnaire, l'outil automatise. Rentila, BailFacile, Smartloc, Jedéclaremonloyer. Idéal si vous êtes disponible et à l'aise avec l'administratif. Aucune présence terrain.
Analyse détaillée →Vous choisissez ce que vous déléguez. Keymojo cumule la rigueur d'un logiciel, un réseau d'experts terrain en développement et des services activables à la demande — sans engagement.
Découvrir Keymojo →Ce que couvre chaque type d'acteur
Un tableau de référence pour comparer les prestations incluses selon le type de solution choisie.
| Prestation | Agence trad. | Agence digitale | Logiciel auto. | Keymojo |
|---|---|---|---|---|
| Trouver un locataire | ||||
| Diffusion des annonces | Inclus | Inclus | Vous-même | Inclus (MEL) |
| Visites physiques | Inclus | Variable | Vous-même | Inclus (MEL) |
| Sélection & vérification dossiers | Inclus | Inclus | Vous-même | Inclus |
| Mise en location colocation (par chambre) | Selon agence | Variable | Vous-même | Inclus (MEL) |
| Entrée dans les lieux | ||||
| Rédaction du bail | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Signature électronique | Selon agence | Inclus | Inclus | Inclus |
| État des lieux d'entrée | Inclus | Payant (3€/m²) | Vous-même | Inclus (MEL) |
| Gestion courante | ||||
| Encaissement des loyers | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Quittances mensuelles | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Révision annuelle du loyer | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Relances en cas d'impayé | Inclus | Inclus | Partiel | Inclus |
| Protection financière | ||||
| Garantie Loyers Impayés (GLI) | Option (+2,5–3,5%) | Option (+2,5–2,9%) | Non disponible | Pack ZEN (+2,9%) |
| Gestion des litiges locataires | Payant | Payant | Vous-même | Inclus |
| Technique & terrain | ||||
| Coordination travaux & artisans | Inclus | Limité / payant | Vous-même | À la demande |
| Présence physique terrain | Oui (réseau) | Non / rare | Non | Réseau en développement |
| État des lieux de sortie | Inclus | Payant (3€/m²) | Vous-même | Inclus |
| Administratif & fiscal | ||||
| Comptabilité & comptes rendus | Inclus | Inclus | Inclus | Inclus |
| Aide déclaration fiscale | Payant | Non | Inclus | Inclus |
| Simulation fiscale multi-régimes (LMNP, SCI, foncier réel) | Non | Non | Export données | Inclus |
| Sans engagement | Préavis 1–3 mois | Oui | Oui | Oui |
| Tarif fixe (pas de % loyer) | Non | Non | Oui | Oui |
Agence traditionnelle vs agence digitale : que choisir ?
Les agences en ligne ont capté une part croissante du marché depuis 2018 en proposant des tarifs 2 à 3× inférieurs aux réseaux physiques. Mais sont-elles réellement équivalentes sur le fond ?
Agence traditionnelle
Foncia · Citya · Laforêt · Century 21 · Orpi · Blot · Giboire
- Présence physique, conseiller en agence
- Notoriété et réseau établi
- Gestion des sinistres et litiges intégrée
- Tarifs les plus élevés du marché
- Frais annexes nombreux et parfois opaques
- Préavis de résiliation (1 à 3 mois)
- Réactivité variable selon les agences
Agence digitale
Oqoro · Manda · ClickAndRent · La Gestion en Ligne · Imodirect
- Tarifs 2 à 3× inférieurs aux agences trad
- Sans engagement, résiliable à tout moment
- Interface en ligne ergonomique
- Bonne réactivité (chat, email, téléphone)
- Peu ou pas de présence terrain physique
- Frais annexes sur actes spécifiques (Oqoro : 190€ sinistre, 350€ litige)
- Couverture géographique parfois limitée
- Manque de réactivité pour agir sur le terrain
Ce que les tarifs affichés ne disent pas
Derrière les tarifs attractifs affichés par les agences locatives digitales, le taux facial masque souvent le coût réel. Ces acteurs facturent la gestion d'un dossier sinistre jusqu'à 190 €, un litige locataire jusqu'à 350 €, ou encore un simple avenant de bail jusqu'à 290 €. Ces "frais d'actes", rarement mis en avant lors de la souscription, s'ajoutent au pourcentage mensuel et peuvent renchérir le coût total de 20 à 40 % sur une année avec incidents. Lisez toujours les conditions générales avant de signer un mandat.
Par ailleurs, le modèle des agences digitales — structurellement national et décentralisé — ne leur permet pas de développer un ancrage local solide. Sans réseau de proximité, les délais de remise en location s'allongent, les visites se raréfient et les vacances locatives s'accumulent. Un coût invisible, mais bien réel, que le taux facial affiché ne reflète jamais.
Agence vs logiciel d'autogestion : le vrai choix
C'est la question que se posent la majorité des bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur premier bien. La réponse dépend de trois variables : votre temps disponible, votre appétence pour les démarches administratives, et la complexité de votre parc locatif.
Le logiciel d'autogestion
Rentila · BailFacile · Smartloc · Jedéclaremonloyer
Ce qu'il fait très bien : baux conformes, quittances automatiques, révision IRL, régularisation de charges, préparation de la déclaration 2044. Certains intègrent le dossier locataire en ligne.
Ce qu'il ne fait pas : il ne visite pas votre bien, ne sélectionne pas les locataires, ne gère pas les artisans, ne représente pas les locataires. Vous êtes votre propre gestionnaire.
Profil idéal : bailleur disponible, à l'aise avec l'administratif, qui préfère garder 100% de contrôle sur son bien et optimiser ses charges.
L'agence (trad ou digitale)
Foncia · Citya · Blot · Giboire · Oqoro · Manda · ClickAndRent · Imodirect
Ce qu'elle fait très bien : elle gère tout à votre place — encaissement, relances, actes, sinistres, artisans. Vous ne vous occupez de rien, ou presque.
Ce qu'elle ne fait pas : elle ne vous rend pas réellement propriétaire de la relation locataire. Vous perdez en réactivité directe et en personnalisation.
Profil idéal : bailleur peu disponible, multiple biens, ou qui veut déléguer pour des raisons d'éloignement géographique ou de confort.
La vraie question n'est pas "agence ou logiciel"
C'est "qu'est-ce que je veux vraiment déléguer, et qu'est-ce que je veux garder ?" Un bailleur peut très bien utiliser un logiciel pour la partie administrative (gratuitement) et faire appel à un service terrain pour trouver un locataire ou coordonner des travaux. Ces deux besoins ne s'excluent pas — ils demandent juste des solutions différentes.
Louer en colocation en 2026 : bail solidaire, honoraires par chambre et acteurs spécialisés
La colocation répond à une réalité économique croissante : dans les marchés tendus, louer un T3 ou T4 à un seul ménage devient difficile, tandis que la demande de chambres indépendantes reste soutenue. Pour le propriétaire, la colocation peut optimiser le rendement locatif — mais elle introduit des spécificités juridiques, un mode de gestion différent et des frais qui ne se calculent pas comme pour un logement ordinaire.
Bail solidaire ou baux individuels : ce que chaque formule implique
Deux structures juridiques s'appliquent à la colocation, avec des implications très différentes pour le bailleur.
Bail solidaire
Un seul contrat pour tous les colocataires. Chacun est responsable solidairement de l'intégralité du loyer : en cas d'impayé, le propriétaire peut se retourner contre n'importe quel colocataire présent. La clause de solidarité s'applique également pendant les 6 mois suivant le départ d'un colocataire défaillant.
Points forts : protection maximale contre les impayés, un seul bail à gérer, format standard bien compris des locataires.
Point de vigilance : le départ d'un colocataire nécessite souvent un avenant ou un nouveau bail, et les colocataires doivent se coordonner sur le remplacement.
Profil idéal : propriétaire qui veut minimiser le risque d'impayé et la charge administrative, colocataires stables.
Baux individuels par chambre
Un contrat distinct par colocataire, chacun responsable uniquement de sa quote-part. La rotation d'un colocataire n'implique pas de refaire un bail global : seul le contrat sortant est remplacé, indépendamment des autres occupants.
Points forts : remplacement de colocataire simplifié, responsabilité individualisée, adapté aux colocations avec forte rotation (étudiants, mobilité professionnelle).
Point de vigilance : davantage de gestion administrative (plusieurs contrats, plusieurs états des lieux), protection moindre en cas d'impayé. Certaines agences ne proposent pas ce format.
Profil idéal : propriétaire qui veut maximiser la flexibilité des rotations et accepte une gestion plus active.
Ce que votre choix implique sur la gestion au quotidien
Le choix entre bail solidaire et baux individuels conditionne non seulement votre niveau de protection juridique, mais aussi les acteurs à qui vous pouvez confier la gestion. Tous ne proposent pas les baux individuels — vérifiez explicitement cette capacité avant de signer un mandat, notamment si votre bien est un grand appartement avec une rotation fréquente de colocataires.
Ce que les acteurs du marché proposent pour la mise en colocation
Les offres varient fortement : certains ont développé une expertise spécifique colocation, d'autres appliquent leur grille classique par chambre, et quelques-uns ne font pas de placement actif pour ce type de bien.
| Acteur | Type | Placement par chambre | Tarif indicatif | Baux gérés |
|---|---|---|---|---|
| Agences trad. (Foncia, Citya, Century 21…) | Agence traditionnelle | Oui | ~100% du loyer/chambre | Solidaire principalement |
| Oqoro | Spécialiste colocation | Oui | 75% du loyer/chambre | Solidaire & individuels |
| Manda | Agence digitale | Oui | 80% du loyer/chambre | Solidaire |
| ClickAndRent | Agence digitale | Oui | 75% du loyer/chambre | Solidaire |
| La Gestion en Ligne | Outil de gestion | Non proposé | — | — |
| Keymojo | Agence hybride à la carte | Oui | 199€ forfait par chambre | Solidaire & individuels |
Données vérifiées le 11 mai 2026 sur les sites officiels des acteurs. Voir les sources.
Ce que coûte réellement la mise en colocation — exemple concret
Sur un T3 loué en colocation avec 3 chambres à 600 € chacune, le coût de la mise en location varie du simple au triple selon l'acteur :
L'écart s'explique par la structure tarifaire : les honoraires en pourcentage s'accumulent mécaniquement à mesure que le nombre de chambres augmente, tandis qu'un forfait fixe par chambre reste prévisible quel que soit le niveau de loyer. Sur cet exemple, l'écart atteint 1 203€ entre le tarif le plus compétitif et le tarif agence traditionnelle.
Estimation indicative basée sur les tarifs vérifiés en mai 2026. Utilisez le calculateur ci-dessous pour simuler votre situation exacte.
Comptabilité locative et déclaration fiscale 2026 : ce que chaque acteur couvre vraiment
La question fiscale est souvent la dernière à laquelle pense un bailleur au moment de choisir un gestionnaire — et pourtant, elle peut représenter plusieurs centaines d'euros d'erreur déclarative, ou au contraire plusieurs centaines d'euros d'optimisation manquée. Micro-foncier ou réel, LMNP micro-BIC ou LMNP réel, SCI à l'IR : votre régime fiscal détermine non seulement combien vous payez d'impôts, mais aussi si vos charges, vos travaux et vos amortissements sont correctement déduits. Ce que votre gestionnaire fait — ou ne fait pas — sur ce volet change radicalement l'équation.
Revenus fonciers, LMNP, SCI : les régimes que votre gestionnaire doit pouvoir traiter
Le régime fiscal de votre location dépend du type de bien (nu ou meublé), de votre statut (personne physique, SCI à l'IR, LMNP, LMP) et du niveau de vos revenus locatifs. Dans tous les cas, votre gestionnaire collecte en permanence les données qui déterminent votre résultat fiscal — il doit donc être en mesure de vous les restituer dans un format directement exploitable pour votre déclaration.
Location nue — des formulaires 2042 et 2044 à maîtriser
Micro-foncier (revenus locatifs bruts ≤ 15 000 €/an) : abattement forfaitaire de 30 %. Déclaration uniquement sur la 2042 (Déclaration de revenus), case 4BE. Aucune annexe requise — mais sous-optimal dès que vos charges réelles dépassent l'abattement.
Réel foncier — Formulaire 2044 (recettes > 15 000 €/an ou option) : détail des charges réelles — intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion, primes d'assurance. Résultat positif reporté case 4BA de la 2042 ; déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an en case 4BC ; déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes en case 4BB ; déficits antérieurs non encore imputés en case 4BD. Ce formulaire requiert que votre gestionnaire vous remette chaque année un récapitulatif structuré des charges avec les justificatifs classés par exercice.
2044 Spéciale (Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier majoré) : formulaire annexe dédié aux dispositifs incitatifs — sections spécifiques par régime, report sur la 2042 via les mêmes cases foncières. Exige un suivi documentaire précis exercice par exercice.
Location meublée, LMP, SCI — la 2042 C-PRO, le 2031 et les liasses BIC
LMNP Micro-BIC — location meublée longue durée et meublé de tourisme classé (recettes ≤ 77 700 €/an pour les revenus 2025) : abattement 50 %. Report cases 5ND / 5OD / 5PD de la 2042 C-PRO (Revenus des professions non salariées — BIC non professionnel). Point critique souvent ignoré : les revenus meublés ne remontent pas sur la 2042 classique mais sur la 2042 C-PRO.
LMNP réel — Formulaire 2031 + liasse BIC simplifiée (annexes 2033-A à 2033-E : bilan simplifié, compte de résultat, tableau des amortissements, état des provisions, etc.) : permet de constater les amortissements du bien, du mobilier et des travaux. Résultat — souvent nul grâce aux dotations — reporté cases 5NA / 5OA / 5PA sur la 2042 C-PRO. Nécessite une comptabilité structurée par bien fournie par le gestionnaire.
LMP (recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer) : même 2031 + liasse BIC, cases professionnelles 5KN / 5LN / 5MN sur la 2042 C-PRO. Déficits imputables sans plafond sur le revenu global.
SCI à l'IR : déclaration société 2072, remontée de la quote-part de chaque associé sur sa 2042 personnelle (cases 4BA / 4BC). SCI à l'IS : liasse IS 2065 — aucune remontée sur la 2042 des associés. Pinel / Pinel+ : réduction reportée sur la 2042 C (cases 7QA / 7QB / 7QC selon la durée d'engagement).
2042 ou 2042 C-PRO ? Réel foncier ou BIC ? La cartographie en bref
Les régimes micro (abattement 30 % foncier / 50 % meublé) se déclarent sur un seul formulaire — la 2042 case 4BE pour le foncier nu, la 2042 C-PRO cases 5ND/5OD/5PD pour le meublé. Dès le passage au réel, le nombre de formulaires augmente : 2044 pour le foncier, 2031 + liasse BIC simplifiée pour le meublé, 2072 pour la SCI à l'IR. Pour les structures IS et les dispositifs incitatifs, des formulaires dédiés (2065, 2044 Spéciale, 2042 C) s'y ajoutent. Dans tous les cas, la qualité des données transmises par votre gestionnaire — loyers, charges justifiées, amortissements calculés — détermine directement la fiabilité et l'optimisation de votre déclaration.
Ce que les acteurs du marché font réellement pour votre comptabilité et votre déclaration fiscale
Sur ce volet, les différences entre acteurs sont considérables — et rarement mentionnées lors de la commercialisation. Voici ce que chaque catégorie couvre réellement en 2026.
| Acteur | Récap. annuel | Simulation fiscale multi-régimes | Factures opposables | LMNP / SCI couverts |
|---|---|---|---|---|
| Agences trad. (Foncia, Citya, Century 21…) | Oui — PDF basique | Non | Partielle | Non |
| Agences digitales (Oqoro, Manda, ClickAndRent…) | Oui — automatisé | Non | Variable selon acteur | Selon acteur |
| Logiciels autogestion (BailFacile, Horiz.io…) | Oui — exportable | Partielle | Saisie manuelle bailleur | Selon abonnement |
| Expert-comptable spécialisé (Anderlaine, JD2M, decla.fr, Indy…) | Oui — complet | Oui | Oui | Oui — 250 à 900 € HT/an (LMNP simple → multi-biens / SCI) |
| Keymojo | Oui — par bien, multi-exercices | Oui — incluse | Oui — retraitées Keymojo | Oui — inclus |
Analyse conduite en mai 2026 sur les sites officiels et bases d'aide des acteurs cités. Voir les sources.
Gestion locative + comptabilité + fiscalité intégrées : la chaîne complète que Keymojo réunit dans une seule offre
Les agences — traditionnelles ou digitales — produisent un récapitulatif annuel : elles restituent des chiffres, pas un calcul fiscal. Les logiciels d'autogestion vous donnent les outils pour exporter vos données (50 à 300 €/an selon abonnement), mais la traçabilité des factures travaux et la simulation fiscale restent entièrement à votre charge. Les experts-comptables spécialisés couvrent l'ensemble du travail fiscal et comptable — mais leur prestation représente 250 à 500 € HT/an pour un dossier LMNP simple, et jusqu'à 900 € HT/an pour un dossier multi-biens ou SCI, en supplément de vos frais de gestion.
Keymojo combine les quatre maillons en un seul service : comptabilité par bien automatisée, retraitement des factures en pièces opposables fiscalement, simulation fiscale interactive couvrant tous les régimes (Micro-foncier, Réel 2044, Micro-BIC LMNP, Réel LMNP, LMP, SCI à l'IR), et historique multi-exercices conservé. Pour les régimes courants (micro-foncier, micro-BIC, réel foncier), la déclaration est calculée automatiquement avec indication des cases à renseigner. Pour les régimes complexes (LMNP réel, LMP, SCI à l'IR, dispositifs incitatifs Pinel / Malraux / Monuments Historiques), Keymojo prépare et structure les données — votre expert-comptable les utilise directement, sans heures de reconstitution.
| Solution | Gestion locative | Comptabilité / Fiscalité | Total annuel |
|---|---|---|---|
| Logiciel autogestion seul (BailFacile, Horiz.io…) | 0 à 200 €/an | À votre charge — temps bailleur non comptabilisé | 0–200 € + temps bailleur |
| Logiciel + service en ligne LMNP (decla.fr, JD2M…) | ~200 €/an | ~250 €/an (LMNP simple) | ~450 €/an |
| Logiciel + expert-comptable LMNP cabinet | ~200 €/an | ~600 €/an (LMNP réel) | ~800 €/an |
| Agence digitale (4,9 %) + expert-comptable LMNP | 588 €/an (loyer 1 000 €/mois) | ~600 €/an (LMNP réel) | 1 188 €/an |
| Agence trad. (8,4 %) + expert-comptable LMNP | 1 008 €/an (loyer 1 000 €/mois) | ~600 €/an (LMNP réel) | 1 608 €/an |
| Keymojo Pack SMART | 239 €/an (loyer 1 000 €/mois) | Temporairement incluse🎁 Offre 2026 — sans surcoût | 239 €/an |
Pour un bailleur en LMNP réel ou en foncier réel avec travaux, l'accès à la simulation fiscale et aux justificatifs structurés représente un gain annuel net de 500 € à 1 400 € par rapport aux solutions du marché qui facturent gestion et comptabilité séparément. Sur un horizon de 10 ans de détention, c'est entre 5 000 € et 14 000 € économisés sur la stricte ligne gestion + comptabilité.
Pour toute souscription à une offre de gestion locative, le module comptabilité et fiscalité est inclus sans surcoût — comptabilité par bien, simulation fiscale multi-régimes et justificatifs structurés compris.
+ comptabilité offerte →
Le contenu de cette page est un extrait du guide qui contient davantage d'informations, notamment les grandes évolutions réglementaires de l'année 2026.
Combien ça vous coûte, concrètement ?
Calculateur de frais de gestion locative — taux 2026 vérifiés sur les sites officiels
Vous venez de voir comment les solutions se positionnent sur le papier — taux, frais cachés, couverture terrain, réactivité. Mais à la fin, ce qui compte vraiment c'est ce que chaque option représente en euros, chaque mois, sur votre loyer à vous. Un écart de 3 points de commission ne pèse pas la même chose sur 800 € que sur 1 500 €. Entrez votre loyer ci-dessous et comparez le coût annuel réel de chaque solution — gestion locative ou mise en location — avant de prendre votre décision.
Taux de référence — gestion locative 2026
| Acteur | Type | Taux gestion (TTC) | MEL (1er loyer) |
|---|---|---|---|
| Century 21 | Agence traditionnelle | 8,40 % (Pack Initial, jusqu'à 10,80 %) | ~100 % |
| Citya | Agence traditionnelle | 8,40 % | ~100 % |
| Laforêt / Orpi | Agence traditionnelle | ~8 % (estimé) | ~100 % |
| Giboire | Agence traditionnelle | ~7,5 % (estimé) | ~100 % |
| Blot Immobilier | Agence traditionnelle | 7,20 % (min 15€/mois) | ~100 % |
| Foncia Essentielle | Agence traditionnelle | 5,99 % (min 45€/mois) | ~100 % |
| Oqoro | Agence digitale | 4,90 % | 75 % |
| Manda | Agence digitale | 4,90 % (min 29,90€/mois) | 80 % |
| ClickAndRent | Agence digitale | 3,90 % | 75 % |
| La Gestion en Ligne | Agence digitale | 2,95 % (min 15€/mois) | 70 % |
| Imodirect | Agence digitale · forfait | 39,90€/mois forfait fixe | au m² |
| Keymojo Pack SMART | Forfait fixe | 19,90€/mois | dès 325€ |
Données vérifiées le 29 avril 2026 sur les sites officiels des acteurs. Voir les sources.
Données vérifiées sur les sites officiels des acteurs (gestion : 29 avril 2026 — mise en location : 11 mai 2026). Mode gestion : pourcentages calculés sans GLI. Imodirect pratique une tarification au m² non calculable via le slider — voir leur site. Mode MEL : agences traditionnelles estimées à ~100% du 1er loyer en zone tendue (plafond Alur). Keymojo : forfait calculé sur la surface. Mode colocation : les agences trad. sont estimées à ~75% du loyer/chambre (ALUR zone tendue). Oqoro et ClickAndRent ne proposent pas de forfait placement colocation — leur modèle est une gestion mensuelle (%, cliquez ? pour le détail). Manda et La Gestion en Ligne ne proposent pas de service de placement colocation. Voir les sources.
Keymojo : l'agence locative à la carte
Ni agence traditionnelle, ni agence digitale, ni logiciel. Keymojo cumule la rigueur d'un logiciel, la présence terrain d'une agence locale et la liberté d'un service modulaire — sans pourcentage du loyer, sans engagement, sans frais cachés. Vous choisissez ce que vous déléguez, service par service.
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sur un loyer à 1 000€/mois Keymojo 239€/an · Agence trad 1 008€/an
sur un loyer à 1 000€/mois Keymojo dès 325€ · Agence trad jusqu'à 1 000€
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Ce qui distingue Keymojo des agences digitales
Les agences digitales gèrent exclusivement à distance, sans jamais intervenir physiquement dans votre bien. Keymojo est une agence locative hybride : elle développe activement son réseau d'experts terrain dans de nouvelles villes pour activer ses services en local — visites, états des lieux, coordination d'artisans. Chaque ville activée bénéficie d'un suivi terrain réel, assuré par des experts formés et pilotés par Keymojo. Aucune sous-traitance.
Et contrairement aux agences traditionnelles, vous payez un forfait fixe — pas un pourcentage de votre loyer. Sur 1 000€/mois : Keymojo 239€/an, Citya 1 008€, Blot 864€, Oqoro 588€, Imodirect 479€.
Sources des données tarifaires
- Century 21 — Barème honoraires gestion locative (8,40% TTC Pack Initial)
- Citya — Frais gestion locative (8,40% TTC)
- Blot Immobilier — Barème honoraires (7,20% TTC, min 180€/an)
- Giboire — Honoraires (taux estimé ~7,5% TTC — barème publié en image, non extractable)
- Foncia — Gestion Locative Essentielle (5,99% TTC)
- Oqoro — Tarifs officiels (4,9% TTC)
- Manda — Tarifs (4,9% TTC, min 29,90€)
- ClickAndRent — Tarifs (3,9% TTC)
- La Gestion en Ligne — Tarifs (2,95% TTC, min 15€/mois)
- Imodirect — Tarifs (39,90€/mois forfait fixe)
Sources — Mise en colocation (honoraires bailleur)
- Foncia — Barème honoraires location (ALUR zone tendue : bailleur jusqu'à ~6,05€/m² par chambre)
- Citya — Frais mise en location (plafond ALUR, par chambre en colocation)
- Oqoro — Gestion colocation : 9,9%/mois tout inclus + 119€ EDL (entrée+sortie) — vérifié 11 mai 2026
- ClickAndRent — Gestion colocation : 10% du loyer TTC/mois — vérifié 11 mai 2026
- Manda — Aucune offre spécifique de mise en colocation publiée (vérification 11 mai 2026)
- La Gestion en Ligne — Outil de gestion administrative uniquement, pas de service de placement colocation
Sources — Comptabilité locative & fiscalité (rubrique Guide)
- impots.gouv.fr — Revenus fonciers (location nue, micro-foncier, régime réel, case 4BA/4BB)
- impots.gouv.fr — BIC professionnels (LMNP, LMP, micro-BIC, régime réel simplifié)
- Service-Public.fr — Imposition des revenus locatifs (revenus fonciers vs BIC)
- Service-Public.fr — Location meublée non professionnelle (LMNP) — régimes fiscaux
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur » — abaissement seuil micro-BIC meublés de tourisme non classés à 15 000 €/an (abattement 30 %)
- BOI-BIC-DECLA-10-20 — Bulletins officiels des finances publiques (régime réel BIC LMNP)
- CGI art. 150 U — Calcul de la plus-value immobilière des particuliers
- CGI art. 156 — Imputation du déficit foncier sur le revenu global (limite 10 700 €/an, case 4BB)
Sources — Acteurs outils fiscaux LMNP du marché
- JD2M — Expert-comptable en ligne spécialisé LMNP (tarifs et périmètre de service)
- decla.fr — Logiciel déclaration LMNP en ligne (abonnement, liasse 2031 + 2033)
- Indy — Comptabilité et déclaration fiscale pour indépendants et LMNP
- LMNP Facile — Accompagnement déclaration LMNP régime réel
- BailFacile — Logiciel gestion locative avec module déclaration fiscale intégré
- Horiz.io — Simulation rendement locatif et fiscalité investissement
- Smartloc — Logiciel gestion locative avec module comptabilité et déclaration 2044
- Rentila — Logiciel gestion locative gratuit (quittances, baux, suivi comptable basique)
Données vérifiées sur site le 29 avril 2026 (gestion) et le 11 mai 2026 (mise en location et colocation). Sources fiscales et législatives vérifiées le 12 mai 2026. Susceptibles d'évolution.
Questions fréquentes
Une agence traditionnelle (Foncia, Citya, Laforêt) opère en agence physique avec des conseillers en face à face. Elle facture en général 6 à 10% TTC du loyer. Une agence digitale (Oqoro, Manda, ClickAndRent) gère tout à distance via une plateforme en ligne, ce qui lui permet de proposer des tarifs de 3 à 5% TTC. Les deux incluent la gestion courante (quittances, encaissements, relances) mais diffèrent sur la présence terrain et les frais annexes.
Un logiciel (Rentila, BailFacile) vous rend autonome sur la partie administrative : baux, quittances, déclarations fiscales. Vous gérez vous-même, l'outil automatise. Une agence délègue entièrement la gestion mais coûte significativement plus cher. Le bon choix dépend de votre disponibilité, de votre appétence pour les démarches administratives et du nombre de biens gérés. Un bailleur avec 1 bien disponible peut très bien s'autogérer avec un logiciel gratuit.
Les agences traditionnelles et digitales proposent toutes la GLI (Garantie Loyers Impayés) en option, à 2,5–3,5% du loyer en supplément. Les logiciels d'autogestion ne gèrent pas les impayés directement — vous devez souscrire une GLI séparément auprès d'un assureur. Keymojo propose la GLI intégrée dans le Pack ZEN à 2,9%, sans assureur intermédiaire.
Pour les loyers supérieurs à 450€/mois, un forfait mensuel fixe de 19,90€ est systématiquement moins cher qu'un pourcentage du loyer, même le plus bas du marché (2,95%). À 800€/mois, une agence digitale à 4% coûte 384€/an contre 239€ pour un forfait fixe annuel. L'écart s'amplifie avec le loyer : à 1 500€/mois, l'économie dépasse 700€/an.
Oui. Le bail est signé entre vous et le locataire — le gestionnaire est un mandataire que vous pouvez remplacer. Les agences digitales (Oqoro, Manda, ClickAndRent, Imodirect, Keymojo) fonctionnent sans engagement et sont résiliables à tout moment sans frais. Les agences traditionnelles prévoient souvent un préavis de 1 à 3 mois selon le mandat. Le changement n'affecte pas le bail du locataire, qui reste valide.
Les honoraires de mise en location sont plafonnés par la loi Alur : 8 à 12€/m² habitable pour le propriétaire selon la zone de tension (+ 3€/m² pour l'état des lieux). En pratique, les agences digitales facturent 70 à 80% du premier loyer mensuel. Sur un loyer de 800€, cela représente 560 à 640€. Keymojo propose un forfait fixe à partir de 325€, indépendant du loyer.
Sur la gestion administrative — encaissements, quittances, révision de loyer, relances — les agences digitales offrent des prestations équivalentes, souvent avec de meilleures interfaces et une meilleure traçabilité. La différence majeure reste la présence terrain : visites, états des lieux physiques, coordination d'artisans. Certaines agences digitales sous-traitent ces prestations localement via des partenaires. Keymojo dispose d'un réseau propre dans 7 villes.
Keymojo est une agence locative hybride à la carte, titulaire de la carte G (loi Hoguet). Elle développe son réseau d'experts terrain dans de nouvelles villes pour activer ses services en local, et s'appuie sur une plateforme digitale pour tout le reste. Vous choisissez ce que vous déléguez : gestion seule (Pack SMART/ZEN), mise en location (forfait 325€), recherche de locataire gratuite (Kopilote), ou interventions techniques à la demande. Sans engagement sur toutes les offres.
En bail solidaire, tous les colocataires signent un seul contrat et sont responsables solidairement du loyer : en cas d'impayé d'un colocataire, le propriétaire peut se retourner contre les autres. La clause de solidarité s'applique également pendant les 6 mois suivant le départ d'un colocataire défaillant. Les baux individuels (un contrat par chambre) transfèrent la responsabilité à chaque colocataire indépendamment, ce qui facilite les rotations — un colocataire peut partir sans impacter les autres — mais génère davantage de travail administratif. Certaines agences ne proposent que le bail solidaire : vérifiez les conditions avant de signer un mandat.
Les honoraires sont calculés par chambre. La majorité des agences facturent entre 75 et 100% du loyer mensuel par chambre. Sur un T3 avec 3 chambres à 600€ chacune, cela représente entre 1 350€ (à 75%) et 1 800€ (à 100%) selon l'acteur. Des alternatives au forfait fixe par chambre existent et permettent de lisser ce coût de manière prévisible. Données vérifiées sur les sites officiels en mai 2026.
Non. Si les agences traditionnelles et la plupart des agences digitales spécialisées proposent la mise en location par chambre, certains outils se limitent à la gestion administrative et ne font pas de placement actif pour les colocations. Il est conseillé de vérifier explicitement cette prestation avant de signer un mandat, notamment pour les colocations à baux individuels qui nécessitent une gestion de remplacement de colocataire.